1. 택지개발사업 시행주체인 공공기관이 조성예정인 택지를 민간에 사전분양하는 ‘공공용지매매계약’(표준계약서)을 체결하면서 매수인의 위약시 기지급한 계약금(매매대금의 10%)을 몰취한다는 위약금 약정을 하였는데 이후 매수인이 중도금 지급을 못해 결국 계약을 해제당한 사안에서, 저희 법인이 매수인 측을 대리해 위약금이 부당하게 과다하다고 볼 제반 사정을 적극 주장, 입증한 끝에 항소심에서 제1심의 결론을 뒤집고 위약금으로 몰취한 계약금 중 20%를 반환하라는 판결을 이끌어낸 사례가 있어 소개합니다.
2. 중소건설사인 A건설은 새로 조성될 예정인 ○○신도시 내에서 연립주택 건설·분양사업을 추진할 계획으로 2007. 10.경 지방공기업인 B공사와 사이에 연립주택용지를 공급받기로 하는 용지매매계약을 체결하고 계약금(83억여원, 매매대금의 10%)을 지급하였는데 이후 글로벌 금융위기 등으로 인해 중도금 등 조달에 차질을 빚게 되었고. 결국 2010. 4.경 B공사로부터 중도금 등 불이행을 이유로 계약을 해제당하고 기지급한 계약금 전액을 위약금으로 몰취당하게 되었습니다. 이후 A건설은 재정파탄으로 도산하였고, 그로부터 채권양도를 받은 협력업체들(원고들)은 B공사(피고)를 상대로 계약금 전액을 위약금으로 몰취한 것은 부당하게 과다하므로 일부를 반환하라는 소송을 제기하기에 이르렀습니다.
3. 그런데, 제1심 법원은 위 계약조건은 사적자치 원칙에 의해 양측의 자유로운 의사에 따라 결정된 점, 약정된 위약금은 매매대금의 10%인 계약금 상당액으로서 통상의 부동산 매매계약에 비해 과다하다고 할 수 없는 점, 계약해제권은 양측에 동등하게 부여되어 있는 점 등을 이유로 위약금이 부당하게 과다하다는 원고들의 주장을 전혀 받아들이지 않았습니다.
4. 이에 저희 법인은 항소심에서 원고들을 대리하여, 당사자 양측의 규모와 지위, 계약의 목적 및 내용, 위약금 비율, 예상손해액 등은 물론 A건설이 중도금 조달에 실패하게 된 원인과 관련한 제반 사정 즉 불측의 글로벌 금융위기 여파로 국내 부동산PF대출이 사실상 중단된 상황, 피고도 택지조성공사를 계속 지체한 상황, 해당 신도시사업 자체도 장기지연중이던 상황, 제반여건상 원고가 당초 목적한 사업성 확보가 불가능해진 상황, 해제 이후 각종 파격·할인 분양에도 매수자를 찾기 어려웠던 사정, 애초부터 피고의 수요예측 오류로 사업지연이 생긴 사정, 통상의 부동산 매매계약과 다른 ‘공공용지매매계약’의 특수성 등에 관해 적극적으로 주장, 입증하였습니다.
5. 그 결과 항소심 법원은 제1심의 판단과는 달리 원고들의 주장을 대부분 받아들여, 제반 사정에 비추어 볼 때 계약금(매매대금의 10%) 상당으로 예정한 위약금 83억여원은 부당하게 과다하고 이를 66억여원(=83억여원*0.8)으로 감액함이 타당하다는 이유로, B공사는 원고들에게 합계 16억여원(=83억여원*0.2)을 반환하라고 명하였습니다.
담당변호사 홍임석, 김용호
